Архитектурные обмеры
офисных и складских зданий.
Измерение и расчет площадей
по стандартам BOMA и IPMS

Наш телефон:

8 (495) 201-35-79

НАШ ДЕВИЗ:
Метры любят счёт! ©

Начало → Статьи о стандарте BOMA → Цели и задачи стандарта БОМА, William B. Tracy

Статьи

Цели и задачи стандарта БОМА, William B. Tracy

Июнь 2008, “BOMA Matters”, William B. Tracy, MBA, NCARB.

Перевод с английского выполнен ООО «Архинова», Январь 2009.

Стандарт BOMA (ANSI/BOMAZ65.1-1996, опубликованный "БОМА Интернэшнл") может легко сбить с толку неподготовленного читателя. Изучая данный документ, среди текста и иллюстраций, трудно найти основную идею, которую преследовали авторы. В данной статье представлены необходимые разъяснения о том, с какой целью был создан стандарт BOMA.

Основная идея заключается в том, чтобы привлечь инвестиции в создание развитие и поддержание офисных зданий. Задача управляющего недвижимостью организовать управление офисным зданием таким образом, чтобы оно приносило обещанную инвестору прибыль. Основной вопрос состоит в том, как справедливо возложить на арендаторов затраты, понесенные инвестором на создание и управление офисным зданием.

В Соединенных Штатах основным источником возмещения инвестиций в офисное строительство является арендная плата, взимаемая с арендаторов за арендуемую ими площадь. Здесь и появляется на сцене стандарт BOMA, т.к. большинство затрат на девелопмент объекта возвращаются посредством базовой арендной ставки за занимаемый арендатором квадратный метр. Известные суммарные затраты по зданию выражаются в денежных единицах на квадратный метр общей площади здания в год, а затем полученное значение используется для расчета базовой арендной ставки за занимаемый арендатором квадратный метр. Чтобы данная схема финансовых расчетов функционировала запланированным образом, требуется рассчитать занимаемую арендаторами площадь таким образом, чтобы она не была подвержена изменениям с течением времени. Полезная площадь, или площадь, предназначенная для непосредственного размещения арендаторов, не подходит для данной цели, потому что она значительно изменяется в течение срока эксплуатации здания. Общая площадь здания (строительная площадь) является постоянной величиной, но она измеряется по наружной поверхности наружных стен, что не всегда возможно в высотных зданиях. Более того, она включает в себя площадь, которая фактически не является площадью пола здания и не приносит никакой пользы арендатору. Под описанную задачу подходит только Арендуемая Площадь (полностью ограниченное пространство, которое имеет фактическую площадь пола): ее можно измерить изнутри здания, она хорошо отражает стоимость здания, и является постоянной величиной.

Арендуемая Площадь здания определяется в два этапа:

вычисляется общая обмерная площадь всех этажей здания;
из полученного значения вычитаются площади основных вертикальных коммуникаций.

В стандарте BOMA содержится много подробных указаний того, как выполнять описанные процедуры по вычислению Арендуемой Площади, которые мы не будем приводить в данной статье. Отметим лишь важность выполнения измерения для всего здания целиком, а не отдельной части. При измерении части здания получаемая стоимость за описанный выше квадратный метр не будет отражать действительные затраты на здание и не удовлетворит заинтересованные в финансовой стороне дела стороны. Это наиболее важный этап, ведущий к финансово-благополучному исходу дела.

Следующий этап – распределить Арендуемую Площадь всего здания между лотами, сдаваемыми в аренду. Это достигается путем измерения полезной площади каждого арендатора и вычисления отношения Полезной Площади к Арендуемой Площади, выражаемое в коэффициенте R/U (называемым также «фактором нагрузки»). В стандарте BOMA используются два коэффициента R/U – коэффициент этажа (уникальный для каждого этажа) и коэффициент здания (единый для всего здания). На каждом отдельно взятом этаже возможно вычислить общий коэффициент R/U путем умножения описанных выше коэффициентов, но вычислить общий коэффициент, единый для всех этажей, невозможно¹. Общественные площади этажа (санузлы и коридоры на этажах, имеющих более одного арендатора) фактически не измеряются, а получаются путем вычитания Полезных Площадей арендаторов и Общественных Площадей Этажей из Арендуемой Площади каждого этажа. Подробные указания по описанным процедурам содержатся в стандарте BOMA, и мы не будем приводить их в этой статье.

В результате, рассмотренный от начала до конца процесс измерения площадей здания состоит из трех простых этапов:

Классификация площадей по типам.
Определение границ площадей каждого типа и самой площади.
Выполнение вычислений для определения Арендуемой Площади Здания и распределения ее по арендаторам.

Для того, чтобы методология измерения соответствовала стандарту BOMA, все описанные выше шаги должны выполняться в соответствии с правилами стандарта BOMA. Тщательное изучение и беспристрастное применение стандарта BOMA не оставляет возможностей для вольных интерпретаций, поэтому разрешенный стандартом допуск на точность измерений (вычислений) площадей составляет лишь 2%.

Основная цель стандарта BOMA – создание прозрачной и понятной базы для взаимодействия участников рынка коммерческой недвижимости. Он является чрезвычайно полезным в условиях, когда владельцы недвижимости вынуждены бороться за арендатора используя единый стандарт измерения площадей и конкурировать только посредством базовой арендной ставки, отражающей уникальное месторасположение и другие привлекательные черты объекта недвижимости. Тем не менее, служение интересам рынка коммерческой недвижимости и создание условий для прибыльных инвестиций в коммерческую недвижимость является полезным дополнительным эффектом стандарта BOMA. Без инвестиций не было бы зданий. Успешное применение стандарта BOMA помогает генерировать денежные потоки, возврат денежных вложений и привлекать необходимый капитал.

Еще одним полезным побочным эффектом стандарта БОМА является создание основы для распределения эксплуатационных расходов на общественные зоны между арендаторами. Многие договоры аренды возлагают оплату за содержание парковочных мест, крыш, участков перед зданиями и др. на арендаторов в части, соответствующей их Арендуемой Площади. Для этого требуется проведение всеобъемлющего измерения арендуемой площади. Стандарт BOMA создан таким образом, чтобы гарантировать неизменность арендуемой площади всего здания вне зависимости от изменений состава арендаторов со временем. Поскольку Арендуемая Площадь напрямую связана с оценочной стоимостью здания, забота о подсчете и сохранении неизменности арендуемой площади здания помогает сохранить данный финансовый актив.

Также не следует забывать роль стандарта BOMA в формировании Отчета Обмена Опытом (EER) Ассоциации Владельцев и Управляющих Зданиями. "БОМА Интернэшнл" ежегодно обновляет эту базу данных сведениями об эксплуатационных расходах в пересчете на квадратный метр площади коммерческой недвижимости. Управляющие недвижимостью пользуются данной информацией для сравнительной оценки эксплуатационных расходов управляемой ими недвижимости и внесения соответствующих корректировок. Для того чтобы подобное сравнение было корректным, необходимо применение единого метода измерения площадей во всех зданиях. Это было одной из причин для разработки стандарта BOMA в 1914 году. Но и в настоящее время этот важный принцип не потерял свою актуальность.

Таким образом, квадратные метры можно назвать валютой рынка коммерческой недвижимости, а стандарт BOMA – аналогом Общепризнанных Принципов Бухгалтерского Учета (GAAP) (принятых в США).

¹ Речь идет только о Floor R/U Ratio и Building R/U Ratio. Автор не упоминает о возможности вычисления коэффициента R/U для сравнительной оценки зданий, который получается путем деления АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ на сумму ПОЛЕЗНЫХ ПЛОЩАДЕЙ всего здания. -прим. ред.

Адрес: г. Москва, ул. Кожевническая, д.14
Тел.: 8 (495) 201-35-79